Conquer the Crash讀書整理（三）...在Depression的環境中該不該投資REITs？

小弟我又拖了幾天才繼續更新，其實這個部分的筆記是早就做好的，只不過這一陣子實在太忙了...
今天，我來跟大家整理在Depression的環境中，究竟該不該投資REITs。我想，應該有許多人都知道，這次的下殺源自於去年（2007年）七月的次貸風暴。許多人（包括只會看多的小散戶跟專業的分析師）都會告訴你，其實事情並沒有這麼嚴重，這些人如果當初不是不安好心的已經佈好空單在那裡等，不然現在就應該都已經破產了。首先，我來整理一下在Conquer the Crash這本書中，提到信用的擴張這件事情。

信用的擴張
Pretcher提到整個泡沫起因於擴及整個系統的信用擴張。在Greenspan創造的低利環境下（雖然他說是市場自己創造的），人們可以只準備很少甚至不需要頭期款，就可以買一棟房子。一般來說，我們都認為要買一棟房子，你自備款至少也要準備20％，但是房貸銀行他們就是有辦法幫你創造100％的貸款。最簡單的方式是，如果你想要買一棟50萬美金的房子，那你得要準備10萬塊美金的頭期款。接著，你跟銀行說：『不管怎樣，老娘/老子就是不想準備頭期款，你幫我想辦法。』接著，銀行就會找來新的房地產估價專家『重新評估』這一棟房子，突然之間，你的房子的價值就變成62.5萬美金了....傑克，真是太神奇了！接著，他們貸款給你80％，於是你拿到50萬，便可以拿來買房子。對你來說，你不用準備任何自備款，然後就買到你夢中的小屋；而對他們來說，他們名下多了『名義上』62.5萬的房子，他們也可以多收一點利息，何樂而不為？
但是不要忘記，其實這一棟房子才價值50萬美金，如果房地產長期處於上漲的環境，也許一兩年後就真的價值62.5萬，那其實一點問題也沒有，也就因為這樣，房貸銀行對於這樣的遊戲可以說是非常的喜歡，甚至樂此不疲。但是如果房價的方向跟銀行當初想像的不一樣，房價開始下跌，那這些銀行就會損失非常的慘重。
其實，如果是私人銀行，也許我們可以說『自作孽，不可活』，但是最糟糕的是，連政府支持的房貸銀行，包括Fanni Mae、Freddie Mac與聯邦房貸銀行（Federal Home Loan Bank）都在搞這種事情，你就知道事情有多糟糕了。於是，這些銀行的混蛋行徑被發現以來，Fannie Mae股價最多曾經下跌20％，而Freddie Mac也曾下跌14％。聽起來小case是不是？更糟糕的還在後面。
這些房貸銀行把手上有的這些房貸全部包裹起來，向一些投資銀行兜售，換句話說，就是把所有的風險全部由這些投資銀行來承擔，他們把風險轉出去以後，誰去碰到這個地雷誰倒楣，花旗銀行就是其中之一（該銀行股價由七月份開始下跌，最高跌了50％）。所以整件事情就是，一群誣賴（美國人）想要買房子，於是一群騙子（房貸銀行）幫助他們利用欺騙的方式取得房子，而這些騙子再找一些白癡（投資銀行）幫他們承受風險...

另外，美國人的信用擴張還有另外一個問題。他們把房子已經支付的款項重新拿出來，買一些奢侈品（車子、52吋液晶電視、電冰箱等），所以其實還了半天，他們根本就沒有還款...

那究竟該不該投資REITs？
Pretcher在書中說道：Property values collapsed along with the depression of the 1930s. Few know that many values associated with property - such as rents - continued to fall through most of the 1940s, even after stocks had recovered substantially.
當然，不動產除了在蕭條期間的表現很糟糕以外，他的另一個特點--缺乏流動性，往往也是一個問題。在經濟蕭條的時候，買方都不見了。也因此使得房地產的價格螺蜁向下，因此大家還是避開的好。

那我們該做什麼？
1. 確定你真的沒有投資不動產或是REITs。許多人不知道，在1970年代早期票面價值為100的REITs，在1974年的時候跌了75％以上，而且完全沒有回到原本的價值過。所以這種東西在景氣好的時候很好，在景氣不好的時候是一項災難。
2. 如果你現在租房子，確定你的房東可以允許你在很短的時間之內知會他並搬走，或是他可以接受調降你的房租（就是不要簽長期合約啦！）
3. 如果你覺得你的房子只是一種消耗品，那無所謂；但是如果你覺得租房子也是不錯，那就繼續租房子吧！
4. 經濟蕭條的時候，可以去買房子，但要確保用非常低的價格買到。


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由於該書在這個部分沒啥圖，所以我整理網路上下載的圖供大家參考。這些圖的來源主要是從Profunds的網站上download下來的。這個部分剛好可以看到美國人是如何擴張信用，進而導致全球的災難。
我們先看一下第一張圖，我們可以發現，在美國，一般家庭的負債在2005年已經達到GDP的90％以上，至於這些借貸都用在哪裡？我想房貸是一大成分，我們看一下下面第二張圖可以發現這個趨勢。我們回憶一下上一篇文章整理給大家的圖，Greenspan在2001年開始瘋狂降息，到了02年聯邦利率已經低於2％。我們注意下面第二章圖可以發現，從那個時候，圖中粉紅色的部分（房貸）就急遽的增加。


各位大德，
這還沒有什麼，我們看一下下面的圖，就知道泡沫在哪裡了。我們發現，美國的新屋與成屋銷售從1982年的谷底開始攀升以來，到了這幾年已經達到泡沫的地步了。記住一件事情，如果這些買房子的人都是靠自己勞力賺錢以後買一棟夢想小屋，那的確是沒啥問題。問題是他們都靠大量的借貸來完成他們的夢想，這也可以由整個信用市場的走勢看得出來（下面第二張圖）。我們從下面第二張圖可以發現，美國現在在外面流通的信用市場規模竟然是他們GDP的3倍以上。


當然由此我們也可以想像，他們的儲蓄率是很低的（低到很誇張的地步），已經達到負儲蓄的水準了。

現在知道人是誰殺的了吧！所以記住，沒事不要投資REITs。