2008年1月27日 星期日

Conquer the Crash讀書整理(三)...在Depression的環境中該不該投資REITs?

小弟我又拖了幾天才繼續更新,其實這個部分的筆記是早就做好的,只不過這一陣子實在太忙了...
今天,我來跟大家整理在Depression的環境中,究竟該不該投資REITs。我想,應該有許多人都知道,這次的下殺源自於去年(2007年)七月的次貸風暴。許多人(包括只會看多的小散戶跟專業的分析師)都會告訴你,其實事情並沒有這麼嚴重,這些人如果當初不是不安好心的已經佈好空單在那裡等,不然現在就應該都已經破產了。首先,我來整理一下在Conquer the Crash這本書中,提到信用的擴張這件事情。

信用的擴張

Pretcher提到整個泡沫起因於擴及整個系統的信用擴張。在Greenspan創造的低利環境下(雖然他說是市場自己創造的),人們可以只準備很少甚至不需要頭期款,就可以買一棟房子。一般來說,我們都認為要買一棟房子,你自備款至少也要準備20%,但是房貸銀行他們就是有辦法幫你創造100%的貸款。最簡單的方式是,如果你想要買一棟50萬美金的房子,那你得要準備10萬塊美金的頭期款。接著,你跟銀行說:『不管怎樣,老娘/老子就是不想準備頭期款,你幫我想辦法。』接著,銀行就會找來新的房地產估價專家『重新評估』這一棟房子,突然之間,你的房子的價值就變成62.5萬美金了....傑克,真是太神奇了!接著,他們貸款給你80%,於是你拿到50萬,便可以拿來買房子。對你來說,你不用準備任何自備款,然後就買到你夢中的小屋;而對他們來說,他們名下多了『名義上』62.5萬的房子,他們也可以多收一點利息,何樂而不為?
但是不要忘記,其實這一棟房子才價值50萬美金,如果房地產長期處於上漲的環境,也許一兩年後就真的價值62.5萬,那其實一點問題也沒有,也就因為這樣,房貸銀行對於這樣的遊戲可以說是非常的喜歡,甚至樂此不疲。但是如果房價的方向跟銀行當初想像的不一樣,房價開始下跌,那這些銀行就會損失非常的慘重。
其實,如果是私人銀行,也許我們可以說『自作孽,不可活』,但是最糟糕的是,連政府支持的房貸銀行,包括Fanni Mae、Freddie Mac與聯邦房貸銀行(Federal Home Loan Bank)都在搞這種事情,你就知道事情有多糟糕了。於是,這些銀行的混蛋行徑被發現以來,Fannie Mae股價最多曾經下跌20%,而Freddie Mac也曾下跌14%。聽起來小case是不是?更糟糕的還在後面。
這些房貸銀行把手上有的這些房貸全部包裹起來,向一些投資銀行兜售,換句話說,就是把所有的風險全部由這些投資銀行來承擔,他們把風險轉出去以後,誰去碰到這個地雷誰倒楣,花旗銀行就是其中之一(該銀行股價由七月份開始下跌,最高跌了50%)。所以整件事情就是,一群誣賴(美國人)想要買房子,於是一群騙子(房貸銀行)幫助他們利用欺騙的方式取得房子,而這些騙子再找一些白癡(投資銀行)幫他們承受風險...

另外,美國人的信用擴張還有另外一個問題。他們把房子已經支付的款項重新拿出來,買一些奢侈品(車子、52吋液晶電視、電冰箱等),所以其實還了半天,他們根本就沒有還款...

那究竟該不該投資REITs?
Pretcher在書中說道:Property values collapsed along with the depression of the 1930s. Few know that many values associated with property - such as rents - continued to fall through most of the 1940s, even after stocks had recovered substantially.
當然,不動產除了在蕭條期間的表現很糟糕以外,他的另一個特點--缺乏流動性,往往也是一個問題。在經濟蕭條的時候,買方都不見了。也因此使得房地產的價格螺蜁向下,因此大家還是避開的好。

那我們該做什麼?
1. 確定你真的沒有投資不動產或是REITs。許多人不知道,在1970年代早期票面價值為100的REITs,在1974年的時候跌了75%以上,而且完全沒有回到原本的價值過。所以這種東西在景氣好的時候很好,在景氣不好的時候是一項災難。
2. 如果你現在租房子,確定你的房東可以允許你在很短的時間之內知會他並搬走,或是他可以接受調降你的房租(就是不要簽長期合約啦!)
3. 如果你覺得你的房子只是一種消耗品,那無所謂;但是如果你覺得租房子也是不錯,那就繼續租房子吧!
4. 經濟蕭條的時候,可以去買房子,但要確保用非常低的價格買到。


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由於該書在這個部分沒啥圖,所以我整理網路上下載的圖供大家參考。這些圖的來源主要是從Profunds的網站上download下來的。這個部分剛好可以看到美國人是如何擴張信用,進而導致全球的災難。
我們先看一下第一張圖,我們可以發現,在美國,一般家庭的負債在2005年已經達到GDP的90%以上,至於這些借貸都用在哪裡?我想房貸是一大成分,我們看一下下面第二張圖可以發現這個趨勢。我們回憶一下上一篇文章整理給大家的圖,Greenspan在2001年開始瘋狂降息,到了02年聯邦利率已經低於2%。我們注意下面第二章圖可以發現,從那個時候,圖中粉紅色的部分(房貸)就急遽的增加。


各位大德,
這還沒有什麼,我們看一下下面的圖,就知道泡沫在哪裡了。我們發現,美國的新屋與成屋銷售從1982年的谷底開始攀升以來,到了這幾年已經達到泡沫的地步了。記住一件事情,如果這些買房子的人都是靠自己勞力賺錢以後買一棟夢想小屋,那的確是沒啥問題。問題是他們都靠大量的借貸來完成他們的夢想,這也可以由整個信用市場的走勢看得出來(下面第二張圖)。我們從下面第二張圖可以發現,美國現在在外面流通的信用市場規模竟然是他們GDP的3倍以上。


當然由此我們也可以想像,他們的儲蓄率是很低的(低到很誇張的地步),已經達到負儲蓄的水準了。

現在知道人是誰殺的了吧!所以記住,沒事不要投資REITs。

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